他收集17万店铺信息 110个维度助600间商铺上月出租


 乐铺网创始人张家鹏


文| 铅笔道 记者 汪晨


导语


认识经纬前,张家鹏本觉得不用融资。但招聘遇到困难的他被朋友的一句话点醒。“没融资,没投资机构背书,人家会觉得你这个传统生意人做互联网不靠谱。”


彼时是2015年年底,张家鹏创立的乐铺网运营不久,平台流量尚未提升。乐铺所做之事,是对接租户和店铺主,帮租户匹配所需店铺,帮店铺主两个月内找到租户。中途,平台顾问帮助匹配、撮合,并收取佣金费用。


他接触的第一位投资人是原经纬投资经理的冯大刚。在经纬办公室,冯大刚打开电脑,按照表格一个一个审核张家鹏的身份信息,包括哪所大学毕业。“感觉很羞耻,特不适应。”


但张家鹏还是适应了。第二次见面,冯大刚带来了经纬的合伙人肖敏。肖提出疑问:“你之前创业已经成功,都财务自由了,还会全身心做这件事吗?”“我对乐铺期待很大,您放心。”张家鹏说道。


2016年1月,乐铺网获得经纬创投的 Pre-A 轮融资。今年年初,他们获得A 轮及 A+轮投资,投资方分别为险峰长青、清流资本,经纬跟投。


目前,乐铺网已有北京地区17万店铺的信息,上月有600个店铺在平台上交易。

 

 

注: 张家鹏承诺文中数据无误,为其真实性负责,铅笔道已备份录音速记,为内容客观性背书。

以下为张家鹏自述,铅笔道整理:

店铺交易平台

2014年起,在 RET 睿意德的管理上,我逐渐退向后台,推动合伙人及高管走向前台。此时公司的品牌已经初具影响力,运营体系已建立,主要业务是为大型地产公司提供商业项目的招商与运营服务。


之后我开始思索,未来商业地产与互联网结合,有什么样的的新机会。为了扩展思路,我与近百人聊天。他们主要是互联网从业者、投资人。


一年多时间,虎童基金的执董王震国博士不断向我普及高频低频交易的场景、流量思维,58同城的 CTO 邢宏宇教我如何管技术团队……每次与人交流有启发,我都在见面后记下笔记。


2015年,围绕商业地产互联网化,睿意德投资孵化了商业地产大数据公司“中商数据”、商业空间艺术运营公司“亚益文化”、实体商业互联网运营平台“云猫智管”。


我自己创办了“乐铺网”,担任CEO。原来在DTZ戴德梁行工作,以及创办睿意德时,就有很多人找来,希望我们能帮忙为店铺选址、评估店铺价值。但两家机构的服务价格对他们来说太贵,一单就要几十万,不适合切入这一领域。


但之前那些仅仅是商场内的店铺交易,我和同事们调研后发现,街边店铺的交易问题更大。这一领域主要有租户和店主、中介三类人,交易中途有三个痛点:


一是找店时间过长。传统的商铺租赁过程分为打听、初选、勘察、比较、侃价、成交6步,平均耗时要3个月。


二是交易不畅。除了在58同城上发布店铺交易信息,他们只能在店铺外直接贴条说可租,但有的租户并不敢贴,你一贴,商铺员工可能会没心思继续工作了。


三是决策常常出错。选择、确定一个店铺选址时,大多数人不得不拍脑袋决定。


这是因为,店铺这一领域没有靠谱的店铺交易平台。有的只是一些像博客一样的网站、58同城上的店铺交易信息。


在58同城以及其它网站上,你没法看到这个店铺周围有什么类型的店面及全景照片。而店铺选址是个重决策的过程,没有靠谱的数据和撮合服务是很难做出正确决定的。


有些租户会找些店铺经纪行帮忙,但这些公司大多收费高、违规操作多。中介公司通常收取等同于一个月租金的佣金,且发布假房源、过度承诺、加价抽回扣等现象严重……


那时我们就确立了目标:做开店服务平台,线上帮租户筛选店铺,安排租户和店主线下见面。中途,平台可安排管家帮租户找店铺,提高匹配度。


这次创业,我们自己投资了600万元,作为天使轮。

店铺数据细化

2015年8月,乐铺网正式上线。


那时,我们团队十几个人到街边搜寻店铺信息,找店铺的物业管理处,说服他们用我们开发的网络后台上传店铺数据。租户要想查看铺源信息时,1个需要收费5元。


 

雪中搜寻店铺信息的乐铺网工作人员


另一块重点工作,是人工为租户匹配店铺资源。租户购买服务后,可提交所需要店铺的需求,顾问团队帮他匹配后,撮合租户和店铺主见面实地勘察、沟通。


匹配成功,我们会向租户收1000~10000元的费用,相比传统店铺经纪人平均降低了八分之一。委托出租管理的店铺主我们预收费3000元,两个月保证出租。出租成功后,再收费3000~50000元不等。


但初期,平台成长得很痛苦。用户注册量和交易量迟迟没有上来,一天只有几十个人注册。


关键问题是产品、服务本身。在这块,我们似乎迷了路,做了些小功能,没起到预期效果。


比如我们用一套算法,弄了个计算器,计算你店铺未来可能的收益,但大家对机器算法没有信任感。有背书证明背后提供算法的人是清华名校毕业,或者是资深经验的开店专家,他们才可能认可。


另外那时候还推出了10万元开店这样的活动,推低价店铺。那时的考虑是,70%的开店者是外地人,他们的资金不一定多。但最终收效甚微,没有什么订单。


收集用户反馈后,我才了解到,他们的目标还是寻找到好店铺。这时我们决定回归根本,把铺源信息这一块做得更好些,让店铺标签更加细化。


2016年3月,乐铺网做了一次大版本更迭。


我们发布了铺源报告功能,点开一个店铺详情页,能看到左右邻铺、周边商铺的业态类型,人口、学校的分布情况。


另一个租户关心的问题是人流情况。我们和中商数据合作,他们在北京各个地区布置了6万个探针,侦测人流流向、主要来源、人口聚集地的分布方位,数据直接显示在店铺详情页内。


这时,乐铺能提炼出的数据维度有110个。


 店铺详情页截图


数据维度增多后,我们就慢慢用算法和人工结合的方式做店铺匹配了。租户录入需求,系统匹配店铺,人工核查看系统匹配有无错误。之后平台再向租户确认,如果需要看铺就对接店主。


那时效果就好些了。虽然用户基数比较小,但用户量还是增长了40%,店铺信息也录入了4万个左右。

众包找店铺+租户免费匹配


之后要解决的是店铺获取效率问题。


我们本以为,开拓物业公司渠道是一个特别快的途径,结果发现,他们很难被说服,很多人不愿意上传店铺信息。所以平均下来,我们一个人一天只能采集4个店铺信息,速度慢。成本也高,雇佣一个人起码4000~4500元,相当于采集一个店铺信息要30余元。


2016年3月,为了上传尽可能多的店铺数据,我们雇佣100多个房产经纪人和 O2O 平台的跑腿人员,每人每天给150~200元,在北京城市内走街串巷搜寻。


每个店铺的信息获取成本降到了10余元一个。


另外我们想,既然是店铺交易平台,独有店铺应该要多。就像新开业的购物中心都追求做到25%左右的新品牌入驻率一样,才更有差异化,吸引更多任。


9~10月,我们主要的精力放在了收集独家铺源上,主要找的是四环内的较好的店铺。这一块也是众包,主力是专业的房产经纪人。他们上传独家店铺信息,并实地拍照验证审核信息。信息上传越多,现金奖励也就越多。


 

 在查看店铺列表时,平台会打上“优选”、“认证”、“独家”三个标签。


渐渐地,流量也上来了。到了12月,每天的需求提交超过500个。


这时,流量入口的效应有所体现,但有了新的问题。初期没有流量时,租户和店主两端收的越多越好,毕竟那时还是个生意,赚一单是一单。但到了需求增多的时候,收费实际上成了一道关卡,筛去了大部分人,只有一小部分人能享受到找店铺的服务。等于很多流量成了无效流量。


之后,我们改变了商业模式:租户查店铺信息,原本1个5元,现在他们每天免费查看5个,平台免费匹配5个店铺。这相当于租户免费享受服务。


到了今年2月,我们有了北京地区17万店铺的信息,一个月有600个店铺交易,公司也超过了盈亏平衡线。


但数据标签的细化工作还得接着做。长远的工作是坚持做“商铺字典”,弄清店铺的位置号码。现在的数据系统里,很多店铺的地点描述格式并不统一,这就有可能会造成同一个铺多个身份的状况。这个弄清楚了,数据会更加清晰准确。


未来,我们还计划做店铺金融的事情。


编辑   韩正阳    校对   王  姝